マウイ計画委員会、バケーションレンタルの段階的廃止法案を推進【後編】｜ハワイ不動産ニュース

2024年7月30日

マウイ計画委員会は火曜日（7月23日）マウイ郡議会に7,000の短期賃貸住宅を段階的に廃止する法案を承認するよう勧告しました。

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今回の話題は『マウイ計画委員会、バケーションレンタルの段階的廃止法案を推進』です。（ニュースソースはマウイナウの7月24日付ブライアンペリー氏の記事です。）今回の話題は前編、中編、後編に分かれます。今回は後編です。

行政に最も望んでいなかったことは、コミュニティを分裂させることだった…今こそ私たちが団結すべき時です。（ビッセンマウイ郡長）

法案は最終的に違憲と判断される可能性があります。（デビッド・ルイ氏Airbnbの代理人）

マウイ郡長ビッセン氏は、火曜日（7月23日）に委員の質問に答える中で『バケーションレンタルが住宅用に転用されることはない。』という主張に対し「アパートのユニットがオーナー居住用または長期賃貸用になった場合、その性質上、マウイ島に住む誰かの手に渡ると思います。目標は住宅在庫を増やすことであり、バケーションレンタルから住宅への転換がわずかでも500ユニットあれば、それで十分です。しかし、所有者が2、3、または5軒の住宅を所有していたとしても、「住めるのは1軒だけ」なので、居住者用の住宅の数は数百軒より多くなるでしょう。1軒しか住めないのなら、他の住宅はどうするつもりですか？空きのままにしておくのですか？そうすると、所有者は投資で損をすることになります。短期で使って損をするなら、モデルを変えて長期で誰かに貸すのがいいでしょう。」と応答し、
さらに「郡政府は違法なバケーションレンタルに対する法律の施行に尽力しています。郡政府は匿名の苦情を調査しないという方針を撤回ました。匿名であっても、苦情はすべて受け付けます。ゾーニングは実際の使用状況を反映したものにすべきです。したがって、一部のアパートがホテルとして運営されている場合は、ホテルゾーニングを受けるべきです。つまり、アヒルのように歩き、アヒルのように鳴き、アヒルのように見えるなら、あなたはアヒルなのです。」と述べました。

マウイ郡の政策は、数十年にわたり、住宅用アパート地区で短期バケーションレンタルを合法的に営業し続けることを許可してきました。このため、不動産投機、不動産価値の上昇、バケーションレンタルの宣伝、販売、管理、清掃、メンテナンスを支援する業界が生まれています。

同郡は現在、A1およびA2アパート地区でのバケーションレンタルを許可していますが、その条件は、ユニットが1989年4月21日以前に建設された建物にあり、所有者がより高い不動産税や短期宿泊税の支払いなどの他の基準を満たしていることです。

元ハワイ州司法長官デビッド・ルイ氏は、クライアントであるAirbnbの代理人として法案に反対する証言を行い、法案が成立した場合にこの法案に対して起こり得る法的異議申し立てを委員会メンバーに予告し、「この法案は、STRが数十年にわたって合法的な住宅用途であったという事実にもかかわらず、事実上STRを排除することになります。」と話しました。

副法人顧問のマイケル・ホッパー氏は委員に対し「郡議会の最近の法律改正により、郡は不適合な用途を合理的な期間内に償却、つまり段階的に廃止できるようになりました。これは『最近浮上した判例』の変更を受けてのことです。住宅用途は段階的に廃止できないが、最近可決された法律では、各郡が定義するバケーションレンタル用途は住宅用途とはみなされないとされています。そのため、この法律は『その種類の用途（バケーションレンタル）は合理的な期間内に段階的に廃止できることを明確にした』と述べました。

ルイ氏（元ハワイ州司法長官、現Airbnb代理人）は『上院法案2919の制定によりバケーションレンタルを法的に段階的に廃止する道が開かれた』という主張に異議を唱え、書面による証言で「バケーションレンタル所有者に対する法定保護は憲法に由来します。法定保護が削除された後も『憲法の基盤は残ります。』マウイ島が提案した TVR 法案は、このような憲法上の保護に違反する可能性が高いです。」と述べ、さらに「提案された TVR 法案は違法である可能性が高く、米国憲法およびハワイ州憲法で確立された権利を侵害しており、何年にもわたる訴訟を招くことになるでしょう。ハワイ州およびハワイ連邦裁判所は、アパート所有者が自宅を短期賃貸に使用できる既得権を明確に認めています。そのため、TVR 法案は最終的に違憲と判断される可能性があります。」述べました。

火曜日（7月23日）、証言者数名が、提案されたバケーションレンタルの段階的廃止が分裂を招く「私たち対彼ら」の問題になっていることに懸念を表明しました。また、バケーションレンタルで得た収益を住宅開発に必要なインフラに充てるなど、妥協点を見つけてマウイ島の住宅危機に対処する方法を提案する人もいました。

マウイ郡長ビッセン氏は委員らに「行政に最も望んでいなかったことは、コミュニティを分裂させることだった…今こそ私たちが団結すべき時です。マウイ島を故郷にすることを選んだ人々に、物件を利用できるようにすることが全体的な考えです。」と語りました。
モロカイ計画委員会は、郡議会がマウイ島で承認しない場合でも、禁止はモロカイ島に適用されるという但し書きを含め、バケーションレンタルの段階的廃止の承認を勧告しました。ラナイ計画委員会は法案に対して中立の立場を保ちましたが、コメントは出しました。

バケーションレンタル物件を所有する委員会副委員長のデール・トンプソンは火曜日に欠席し、委員会の審議には参加しませんでしました。委員会は9人で構成されますが、現在は3席の空席があります。